Wie ich 40% Rendite mit Immobilien erziele

Durch günstig erworbene Immobilen, den niedrigen Zins und einen optimal gesetzten Hebel bei der Finanzierung erzielt man enorme Renditen.

Ich habe mehrere Wohnungen auf diese Art erworben, und hier steht, wie der Deal funktioniert:

Kurzfassung:

  1. Ich suche online nach zu verkaufenden Wohnungen
  2. Liegt der Kaufpreis (grob gerechnet) unter dem 13-fachen der Jahresmiete, so recherchiere ich Details
  3. Liegt die Nettomietrendite (wie man das rechnet, steht weiter unten) über 6%, so suche ich nach speziellen Risiken im Objekt
  4. Finde ich keine solchen Risiken, dann kaufe ich.
  5. Kauf ohne Hebel: würde ich die Immobilie bar und ohne Kredit bezahlen, so wäre mein Kapital nun zu 6,5% angelegt. Das ist okay, aber noch lange nicht optimal.
  6. Den Kauf wickle ich aber mit einer Finanzierung ab. Hier liegt ein erster Trick: ich mache das nicht, weil ich zu wenig Geld habe um die Immobilie zu kaufen, sondern weil ich mein Geld optimal anlegen möchte.
  7. Kauf mit kleinem Hebel: Nehmen wir an, die Wohnung kostet 100.000 Euro. Einen Kredit über 60% des Immobilienpreises bekommt man im Moment zu 3,5% Zinsen. Das eingesetzte Kapital (Summe des angelegten Geldes) reduziert sich also von 100.000 Euro auf 40.000 Euro, den Rest finanziert die Bank. Auf diese selbst bezahlten 40.000 Euro bekomme ich anteilig nach wie vor meine 6,5% Rendite. Zusätzlich bekomme ich aber ein Geschenk, den sogenannten Finanzierungshebel. Nämlich fließt für die finanzierten 60.000 Euro die Differenz aus 6,5% Rendite (=Einnahmen) und 3,5% Zinsen (=Ausgaben) zusätzlich an mich. Die Höhe des angelegten Geldes sinkt also auf 40%, und die Rendite steigt durch den Finanzierungshebel auf 11%. Statt 100.000 Euro mit 6,5% habe ich nun 40.000 Euro mit 11% angelegt. Das ist besser, aber immer noch nicht optimal
  8. Das Ziel meiner Finanzierung ist aber nicht der minimale Zins, sondern die maximale Eigenkapitalrendite. Der Mehrpreis durch einen höheren zu bezahlenden Zins wird nämlich durch den größeren Gewinn dank Finanzierungshebel mehr als wieder gut gemacht. Zumindest in manchen Fällen, die man sich errechnen kann.
  9. Bei einer Finanzierung ist der zu bezahlende Zins abhängig davon, wie hoch die Bank das Risiko einschätzt. Bei einer Finanzierung von 60% des Kaufpreises (und weniger) hält die Bank das Risiko für minimal, weil sie durch eine eventuelle Zwangsversteigerung ihr Geld zurück bekommen könnte. Darum liegt bei bis zu 60% Finanzierung meist der minimale Zins. Bei einer Finanzierung von über 60% des Kaufpreises steigt der zu bezahlende Zins entsprechend.
  10. Somit liegt mein einzusetzendes Eigenkapital nicht bei zB 40% des Kaufpreises, sondern in folgendem Beispiel nur bei 3.300 Euro.
  11. Meine Bank bietet mir eine Finanzierung von 60% des Immobilienpreises einen Zins von 3,5%, und bei 100% des Immobilienpreises sind es 4,5% Zinsen. Man muss beachten, dass sich die 100% nur auf den Kaufpreis, nicht aber auf die Kaufnebenkosten beziehen. Diese können zB 7% des Gesamtpreises betragen (Notar, Grunderwerbsteuer und Maker). Eine Finanzierung, die die Bank 100% nennt, sind tatsächlich also nur 93% des Kaufpreises.
  12. Kauf mit maximalem Hebel: Von den 100.000 Euro bezahlt mir also die Bank 93.000 Euro, und ich selbst bezahle 7.000 Euro für die Wohnung. Auf meine 7.000 Euro erziele ich 6,5% Rendite, und für die 93.000 Euro der Bank bezahle ich einerseits 4,5% Zinsen und erhalte andererseits 6,5% Mietrendite, was in der Summe 2% von 93.000 Euro in meine Tasche fließen lässt. Auf die eingesetzten 7% erziele ich also mit den genannten Zahlen eine Rendite von 33%

Das war die Kurzfassung, nur grob gerechnet und etliche Details verschweigend.

Zusammengefasst gibt es also drei Arten eine Immobilie zu kaufen:

  1. Ohne Hebel, wobei 100.000 Euro zu 6,5% angelegt werden
  2. Mit mittlerem Hebel, wobei 40.000 Euro zu 11% angelegt werden
  3. Mit maximalem Hebel, wobei  7.000 Euro zu 33% angelegt werden

Man darf nicht vergessen, dass ich nicht das Ziel verfolgte eine Wohnung zu kaufen. Vielmehr möchte ich mein Geld optimal anlegen.

Zahl der zu kaufenden (100.000 Euro teuren) Wohnungen, um 100.000 Euro anzulegen:

  1. Ohne Hebel: 1 Wohnung
  2. Mit mittlerem Hebel: 2,5 Wohnungen
  3. Mit maximalem Hebel: 14 Wohnungen

Das ist also einerseits richtig viel Arbeit, wenn man einen Betrag von 100.000 Euro zu 33% anlegen möchte. Andererseits braucht man auch nur 7.000 Euro, um eine solche Anlageform zu wählen. Will sagen: man muss nicht reich sein, um sein Geld für sich arbeiten zu lassen.

Wenn ich 7.000 Euro zu 33% anlege, dann verdoppelt sich das Geld in weniger als 3 Jahren. Oder in anderen Worten: nach 3 Jahren kann ich mir schon nach weniger als 3 Jahren eine zweite Wohnung kaufen und fortan 66% Rendite erzielen.


Hier sind alle meine Artikel über Rendite-Immobilien:

  1. Wie ich 40% Rendite mit Immobilien erziele (diesen Artikel liest du gerade)
  2. Rendite mit Immobilien – oder das Geheimnis des Kapitalismus (mein populärster Artikel)
  3. 12% Rendite mit einer Wohnung
  4. Rendite-Tabelle mit Handbuch (Download meiner Excel-Tabelle)

Update Oktober 2014

Aufgrund der vielen Nachfragen biete ich ab jetzt meine Rendite-Tabelle inklusive einem kleinen Handbuch zum Download an.

tabelle-290

Hier geht es zum Download der Tabelle und des Handbuchs.

About Peter Eich

Mathematiker und Philosoph eigentlich, Seriengründer und Investor tatsächlich. Gründer von Inselhüpfen, Radweg-Reisen, Bikemap, Toursprung, Tourbook, Bodensee-Verlag, und Cyclesummit. Außerdem Referent, Immobilien-Investor, Pilot, NLP-Coach und Barista. Und meistens unterwegs.

9 comments

  1. Hallo Herr Eich,

    Ihre Ausführungen zu Rendite sind klasse. Habe eben noch gerechnet. Wir planen zwei kleiner Wohnungen in Hannover für die möblierte Vermietung zu kaufen.
    Ich komme auf eine Nettomietrendite von über 10% und bei unserer geplanten Finanzierung auf eine Ek Rendite von 66 %. Klasse ..danke für die Aufstellungen.
    Bei der einen oder anderen Sache habe ich noch ein Fragezeichen, wie sie jeweils die Gesamtrendite berechnen, aber vielleicht darf ich mich bei Gelegenheit noch mal bei Ihnen melden. Gruss aus Spanien
    TG

  2. Hallo Peter,

    Interessanter Artikel!

    Du hast mal geschrieben „Ich wünschte, ich hätte das schon als Student begonnen“.

    Nun, stell dir vor, du wärst nochmal Student und 22 Jahre (das bin ich zufällig :) ). Was würdest du mir Raten?

    A) Mietimmobilien kaufen
    B) Eigenes Unternehmen gründen

    Bin gespannt auf deine Ideen!

    Liebe Grüße!

  3. Sehr interessant. Ich habe ähnliche Kalkulationen bereits aufgestellt. Für mich stellt sich aber noch das Downside Risiko. Wie lässt sich ein Leerstand überbrücken? Bei einer Immobilie kein Problem, bei 5-10 schon eher. Gibt es hierzu vertragliche Lösungen oder wählen Sie einfach nur die Tilgungsrate sehr gering, womit sich wieder eine längere Laufzeit ergibt und damit die Rendite beeinträchtigt wird durch einen schlechteren Zinssatz?

    • Grundkurs Wahrscheinlichkeit: Bei einer Immobilie ist das Risiko nicht geringer als bei 10 Immobilien. Aber bislang hatte ich noch nie einen relevanten Leerstand, denn ich kaufe nur dort, wo die Nachfrage nach Wohnraum groß ist.

  4. Zur Zeit beschäftige ich mich intensiver mit der Frage Vermögensaufbau und bin durch dir Fragestellung Immobilienkauf auf Ihre Seite gestoßen. Mich bewegt dabei, vor allem die Fragestellung, warum man Wohnungen und keine Häuser kauft. Bei einer Eigentumswohnung habe ich immer das Risiko, das die Hausgemeinschaft beschließt zu sanieren (heutzutage sind Fassadendämmungen der letzte Schrei). Dabei können Kosten über der Hälfte des Wohnungspreises entstehen. Wie sichern Sie sich dagegen ab?

    • Hallo Fabian, auch ich bevorzuge ein ganzes Haus gegenüber einzelnen Wohnungen, aus genau diesem Grund. Wichtig ist darum vor allem ein genauer Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen, um abschätzen zu können, ob Sanierungen anstehen und vor allem ob es Streitigkeiten etc. gibt.

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