Rendite mit Immobilien – oder das Geheimnis des Kapitalismus

Vor einem Jahr beschloss ich, dass ich Erfahrungen in Kalkulation, Kauf und Unterhalt von Immobilien sammeln wollte um meiner Kompetenz im Umgang mit Geld und Vermögen einen weiteren und wichtigen Aspekt hinzuzufügen.

Unterdessen besitze ich mehrere Wohnungen, und ich berichte hier vom Kauf und von der Kalkulation meiner ersten Wohnung mit nun etwa einem halben Jahr Erfahrung nach dem Kauf.

Immobilien sind für mich in erster Linie Rendite-Objekte und nebenbei auch ein eventueller Inflationsschutz. Beim Kauf spielt der Inflationsschutz keine Rolle, wohl aber bei meiner generellen Entscheidung mit Immobilien Erfahrungen machen zu wollen. Wenn ich eine Immobilie kaufe, dann also allein wegen ihres Potentials als Rendite-Objekt.

Meine Ausgaben unterteile ich im Wesentlichen in zwei Arten: Konsum und Geldanlage.

  • Konsum ist alles, was mir Geld aus der Tasche zieht.
  • Geldanlage ist alles, was mir (vor allem langfristig) Geld aufs Konto bringt.

Diese Betrachtung ist stark vereinfacht (und von Robert Kiyosakis gutem Buch “Rich Dad, Poor Dad” inspiriert), und sie gefällt mir genau deswegen so gut.

  • Konsum: Abendessen, Miete, Kleidung, Reisen, Geschenke, selbstgenutzte Immobilien und Rohstoffe
  • Geldanlagen: Firmenanteile, Wertpapiere, vermietete Immobilien

Selbstgenutzte Immobilien und Rohstoffe wie Gold betrachten viele als Geldanlagen, doch beide haben eine negative Rendite, denn die kosten Geld und werfen vor allem keines dauerhaft ab. Darum halte ich sie für einen Luxus, der Geld kostet und keine Rendite bringt.

Meine erste Wohnung

Meine erste eigene Wohnung ist eine kleine Einzimmerwohnung, denn ich wollte mit einem minimalen Betrag meine ersten Erfahrungen sammeln. Sie ist knapp 40 qm groß, liegt in einer mir gut bekannten Kleinstadt und hat mich 47.500 Euro gekostet.

Der Kaufpreis hat sich wie folgt zusammengesetzt:

Kaufpreis

  • 47.500 Euro Kaufpreis

Kaufnebenkosten (2.470 Euro)

  • 1.780 Euro Makler
  • 1.520 Euro Grunderwerbsteuer
  • 480 Euro Notarkosten Kauf
  • 80 Euro Eintragung Grundbuch
  • 210 Euro Notarkosten Grundschuld
  • 180 Euro Eintragung Grundschuld

Den Kauf der Wohnung habe ich finanziert, denn ich wollte unbedingt auch diesen Teil üben. Ich habe darum für den Kauf der Wohnung ein Darlehen bei einer Bank abgeschlossen, das über 50.000 Euro läuft und faktisch mehr als 100% des reinen Kaufpreises finanziert (weil 50.000 Euro die Mindestsumme des Darlehnes war).

Darlehen

  • Darlehensbetrag 50.000 Euro
  • Zinssatz 4,1%
  • Zinsbindung 10 Jahre
  • Tilgung 1%
  • effektiver Zinssatz; 4,18% (die Zinsen sind für neue Verträge mittlerweile weiter gesunken)
  • ich bezahle also 4,18% Zinsen plus 1% Tilgung pro Jahr = 5,18%
Ich habe mir also 50.000 Euro von der Bank geliehen und brutto (= inklusive aller Kaufnebenkosten) 51.690 Euro für die Wohnung bezahlt. Das macht 1.690 Euro Eigenkapital, das ich aus meiner Tasche für den Wohnungskauf benötigt habe.
Die Wohnung wird von einer Verwaltung betreut, die mir auch gleich nach Kauf einen Mieter vermittelt hat und alle diesbezügliche Verwaltung übernimmt, also Kontrolle der Mieteingänge, Abrechnung der Nebenkosten, Abschluss der Mietverträge etc.
Mein Mieter bezahlt 340 Euro Kalt-Miete zuzüglich einiger Nebenkosten an mich. Die Nebenkosten sind für mich durchlaufende Posten, verwaltet von der Verwaltung, so dass ich in meine Kalkulation nur die Kalt-Miete einbeziehen muss abzüglich der Verwaltungsgebühr.
Miete
  • 340 Euro kalt
  • 10 Euro Verwaltungsgebühr

Bleiben mir also 330 Euro pro Monat.

Ich lege eine Monatsmiete iHv 340 Euro pro Jahr kalkulatorisch beiseite für Mietausfälle, Rücklagen und nicht umlagefähige Kosten, so dass ich Nettoeinnahmen von 3.620 Euro pro Jahr habe.

Bezogen auf den brutto Kaufpreis der Wohnung (inklusive aller Kaufnebenkosten) von 51.690 Euro habe ich jährliche Netto-Einnahmen von 3.620. Hätte ich die Wohnung also bar aus eigener Tasche gekauft, so hätte ich mir eine Geldanlage zugelegt, die bei 51.690 Euro Kaufpreis eine jährliche Rendite von 3.620 Euro erwirtschaftet. Das ergibt eine Rendite von genau 7%.

Das nenne ich die Nettomietrendite, und sie ist mein mit Abstand wichtigstes Kriterium beim Kauf einer Immobilie.

Zum Vergleich: wer 51.690 Euro auf dem Bankkonto liegen lässt bekommt zurzeit kaum über 2% Zinsen dafür. So gesehen ist die Wohnung schon sehr rentabel.

Doch vier Aspekte erhöhen die Rentabilität meiner Wohnung: a) Finanzierung, b) Tilgung, c) Mieterhöhung und d) Steuer.

Zu a) Finanzierung:

Erstens habe ich meine Wohnung nicht bar bezahlt, sondern nur 1.690 Euro eigenes Geld dafür gebraucht. Die restlichen 50.000 Euro hat mir die Bank für 10 Jahre geliehen, und sie verlangt dafür 4,18% Zinsen.

Da die Wohnung derweil aber 7% Rendite erwirtschaftet, bekomme ich zweierlei:

  1. Auf meine Investition von 1.690 Euro erhalte ich 7% Rendite pro Jahr.
  2. Für die geliehenen 50.000 Euro bezahle ich 5,18% Zinsen & Tilgung und erhalte ebenfalls 7% Rendite pro Jahr, also 7% – 5,18% = 1,82% Rendite auf Geld, das mir gar nicht gehört. Genau hier liegt das Geheimnis des Kapitalismus: ich verdiene Geld mit Geld, das mir nicht gehört.

In der Summe ergeben (7% auf 1.690 Euro =) 118,30 Euro PLUS (1,82% auf 50.000 Euro =) 910 Euro ganze 1.028 Euro Rendite, die pro Jahr für mich übrig bleiben.

Oder in anderen Worten: ich verdiene pro Monat (vor Steuer) 86 Euro an meiner Immobilie. Ich nenne das den Cash-Flow, und er ist genau das, was Konsum von einer Geldanlage unterscheidet: regelmäßiges Geld in meiner eigenen Tasche.

Da ich aber nur 1.690 Euro investiert habe entspricht das einer Eigenkapitalrendite von 61%. Denn 1.028 Euro Rendite für meine investierten 1.690 Euro entsprechen einer Verzinsung in Höhe von 61%.

Und die Tatsache, dass ich die Wohnung nicht komplett bar, sondern mit einer Finanzierung bezahlt habe, hebelt also meine Rendite von 7% auf 61%.

Zu b) Tilgung

Die erwähnten 5,18%, die ich pro Jahr an die Bank bezahlt, beinhalten auch 1% Tilgung, also Rückzahlung des geliehenen Geldes und damit eine Reduktion meiner Schulden. Diese 1% fließen also in mein eigenes Kapital, und je nach Betrachtungsweise kann man diese 1% in die Berechnung der Eigenkapitalrendite hinzuziehen. Sie würde dann auf 91% steigen.

Da mit jeder monatlichen Tilgung meine Schulden ein wenig sinken, sinkt auch der Betrag, für den ich Zinsen bezahlen muss. Da die Rate aus Zins und Tilgung 10 Jahre lang konstant bleibt (und den anfänglichen 5,18% entspricht), steigt mit jedem Monat der Anteil meiner Tilgung. Und weil die Tilgung durchaus in die Betrachtung der Rendite einfließen kann, steigt auch diese mit jedem Monat.

Oder in anderen Worten: die 91% sind nur der Wert vom Anfang, und es wird mit jedem Monat besser.

Zu c) Mieterhöhung

Mit meinem Mieter habe ich eine Staffelmiete vereinbart, also eine automatische Erhöhung der Miete um 2% pro Jahr.

Da die Mieteinnahmen auf der Haben-Seite meiner Rechnung sind, während Zins (und eventuell Tilgung) auf der Soll-Seite steht, steigt die erste jedes Jahr weiter an, während die zweite konstant bleibt (bzw. nach b) sogar leicht sinkt). Die Nettomietrendite meiner Wohnung beträgt darum im zweiten Jahr schon 7,14%, und im fünften Jahr 7,58% und im zehnten Jahr bereits 8,73%.

Umgerechnet auf die Eigenkapitalrendite (ohne Tilgung) entspricht das einer Steigerung von 61% auf 65%, 79% bzw. 103%.

Rechne ich die Tilgung noch zur Rendite hinzu, so sind es 95%, 108% bzw 111% (nach 1, 5 und 10 Jahren).

Zu d) Steuer

Einnahmen müssen versteuert werden, doch von den Einnahmen durch Vermietung kann ich 2% des Kaufpreises der Immobilie pro Jahr steuermindernd geltend machen.

Bei einem angenommenen Steuersatz von 36% würden aus 1.028 Euro “durch Arbeit verdienten” Einnahmen netto nur noch 658 Euro netto. Wenn diese Einnahmen aber der Cash-Flow aus der o.g. Immobilie sind, dann werden daraus netto 769 Euro. Also nochmal ein Steuervorteil von 111 Euro.

Fazit

Auf den Pros und Contras und aus den ganzen Details von Rendite-Immobilien könnte ich ein ganzes Buch schreiben. Vielleicht mache ich das auch. Doch vorab einige kritische Punkte:

  • Eine Netto-Mietrendite von 7% ist nicht immer leicht zu finden. In “zukunftssicheren” Gegenden (Zentren wie München oder glücklichen Inseln wie Konstanz) ist es sogar fast unmöglich. Darum kaufe ich dort auch keine Immobilien, denn in meiner Kalkulation ist eines nicht aufgetaucht: die Wette auf eine Wertsteigerung.In kleineren Städten, die ein diverses und gesundes Umfeld von Arbeitgebern und Universitäten haben, sind solche Renditen hingegen ab und an zu finden. Und genau dort kaufe ich.
  • Die Haben-Seite hängt stark davon ab, ob die Miete auch tatsächlich bezahlt wird. Einen guten Mieter zu finden, ist darum ein wichtiger Teil der Kunst.
  • Die Zinsen der Banken sind momentan noch tiefer als vor einem halben Jahr. Die Renditen sind darum noch besser geworden.
  • Eine hohe Finanzierung (also 100%) bedeutet auch, dass man “nur” einen sehr kleinen Betrag investieren muss. Das ist ein großer Vorteil für alle, die sich früh im Leben um Kapitalbildung bemühen wollen. Ich wünschte, ich hätte das schon als Student begonnen. Doch wer eine größere Summe Kapital anlegen möchte, der muss mit dieser Methode viele Wohnungen kaufen. Hätte ich mit mehreren solcher Wohnungen zB 100.000 Euro anlegen wollen, so hätte ich 59 solcher Wohnungen kaufen müssen. Die sind jedoch in kurzer Zeit so kaum zu finden, und die Suche und der Kauf einer Wohnung ist eine Menge Arbeit.
  • Es besteht ein Risiko nach 10 Jahren, wenn der Kreditvertrag ausläuft. Falls die Immobilie dann deutlich weniger wert sein sollte und die Zinsen für einen neuen Vertrag dann deutlich höher wären, dann würde ich Verlust erleiden.
  • Bei einer finanziellen Staatskrise könnte es durchaus zu einer Sonderhypothek auf fremdgenutzte Immobilien kommen. Zumindest halte ich das für möglich. Eine solche Sonderschuld des Eigners (=ich) auf die Immobilie zugunsten des Staates würde eine 100%-Finanzierung schnell in die Verlustzone treiben.

Zu guter Letzt hier noch ein Screenshot meiner Kalkulation zu dieser Wohnung mit den o.g. Zahlen:

Was meint ihr dazu? Wäre ein ganzes Buch darüber interessant? Ich freue mich auf eure Kommentare!

Update: 1 Jahr später

Für eine ähnliche Wohnung wie diese habe ich im Februar 2014 diesen Blogpost darüber geschrieben, wie sich die Wohnung nach einem Jahr tatsächlich und im Vergleich zur Prognose entwickelt hat.

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Interessieren dich meine Artikel über Rendite-Immobilien? Dann trage hier deine Email-Adresse ein, und du bekommst immer einen Hinweis, wenn ich einen neuen Artikel darüber geschrieben habe.

Ach ja – und auch, sobald mein Buch über das Thema fertig ist ;)



About Peter Eich

Mathematiker und Philosoph eigentlich, Seriengründer und Investor tatsächlich. Gründer von Inselhüpfen, Radweg-Reisen, Bikemap, Toursprung, Tourbook, Bodensee-Verlag, und Cyclesummit. Außerdem Referent, Immobilien-Investor, Pilot, NLP-Coach und Barista. Und meistens unterwegs.

71 comments

  1. Für mich wäre so ein Buch auf jeden Fall interessant, weil ich mich genau in diesem Thema auskennen will. Vor allem wäre ich daran interessiert, wie man gute Immobilien findet, mit welcher Art immobile man in welchem Setting anfangen sollte, wie man gute Mieter findet und was gute Mieter ausmacht, wie man die Verwaltung der Immobile abgibt an eine Hausverwaltung, was dort zu beachten ist und wie viel die Verwaltung Kosten darf.

    Danke für diesen schönen Artikel!

    Lieben Gruß
    Thorben

  2. Lieber Herr Eich,

    ich finde Ihre Artikel immer wieder spannend zu lesen und freue mich schon auf die nächsten. Ich verstand noch nicht, wie Sie auf den Betrag von 3.620 Euro kommen.

    “Ich lege eine Monatsmiete pro Jahr kalkulatorisch beiseite für Mietausfälle, Rücklagen und nicht umlagefähige Kosten, so dass ich Nettoeinnahmen von 3.620 Euro pro Monat habe.”

    Sollten es nicht 3.630 Euro sein? 11 * 330 Euro = 3630.

    Besonders spannend finde ich Ihre Artikel, wenn um den reversiblen Geldfluss geht oder über Business-Cases, ähnlich wie in “Klassenarbeiten korrigieren als Business-Case” beschrieben.

    Osterliche Grüsse & Keep Smilingg ;-)

    Ludwig Lingg

  3. Hallo Peter,

    ein schöner Artikel!

    Die eigengenutzte Immobilie kommt mir dabei etwas zu schlecht dabei weg. Denn: Geldanlage ist auch etwas, das verhindert, dass mir Geld aus der Tasche gezogen wird (“Konsum-Ausgaben”).

    Wenn ich eine Wohnung kaufe, für die ich eine Miete in Höhe von monatlich 8 Euro/m2 bezahlen müsste, diese mich aber beim Kauf monatlich nur 4 Euro/m2 kostet, so mindert dies meine “Konsum-Ausgaben” erheblich. Dazu kommt noch, dass ich diese “gesparte” Miete nicht versteuern muss. Zinsen auf mein Geld müsste ich hingegen versteuern, wenn ich mein Geld einfach zur Bank gebracht hätte. Etwas schlechter sieht es bei der eigengenutzten Immobilie bei Kosten für Finanzierungen (Zinsen etc.) aus, es sei denn, man wagt sich z.B. an eine Denkmalimmobilie heran.

    Liebe Grüße, Rafael

    • Da stimme ich dir zu, Rafael, man kann eigengenutzte Immobilien durchaus differenzierter betrachten. Ich wollte nur plakativ deutlich machen, dass sie nicht automatisch eine Kapitalanlage sind.

  4. Hallo Peter! Ich bin mir nicht ganz sicher, ob ich das alles verstanden habe, aber es klingt ziemlich gut. Reicht der Punkt “Nuf” für ernsthafte Reparaturen? Und das Hausgeld für etwaige Schäden am Haus? Oder ist dann die Rendite futsch? Viele Grüße, Julia

  5. Hallo Peter,

    ein Buch wäre spitze. Die deutschen sind ja eh Ímmobilien Muffel!
    Wir mieten gerne 40 Jahre die gleiche Wohnung am gleichen Ort und haben am Ende den Vermieter reich gemacht:-)
    Da hilft jedes gute Buch…also los!

    Schöne Grüße Frank

    PeEss. Was macht das Norwid?

  6. Ich würde das Buch kaufen.

  7. In der Kalkulation ist der Aspekt der unvorhergesehenen Ausgaben meiner Meinung nach zu gering angesetzt.
    Wenn es sich nicht gerade um eine neue Immobilie handelt, fallen irgendwann eine neue Heizung, neue Balkone, neue Fenster, ein neues Dach oder thermische Sanierung an.
    Diese Kosten sind meist aus der Rücklage nicht annähernd zu decken, können aber durchaus eine Höhe von 20-30% des Erwerbspreises ausmachen und sind dann über eine Sonderumlage zu decken. Das frißt zum Teil die Rendite einiger Jahre vollständig auf.
    Und dann hoffe ich mal, daß nie ein Mietnomade einzieht, denn den Schaden, den dieser anrichtet, kann man mit einer kalkulatorischen Monatsmiete nicht decken!
    Genau an diesem Punkt (Sanierung) bin ich mit meiner Wohnung, nachdem es die ersten zehn Jahre lief wie beschrieben.
    Meines Erachtens läßt sich dieses Risiko nur durch Diversifizierung des Bestandes verringern.

  8. Klasse Artikel, Buch kannste schreiben!

    Liebe Grüße aus Berlin

  9. Alles Super !
    Eine Frage : Was bezahlst du monatlich an Bank ?Im Vergleich mit Mieteeinnahme ?machst du + oder – ? Ein krieterium von ” Rich Dad ” ,Der ”Cashflow” sollte monatlich + bleiben
    Grüsse aus China

  10. Hallo Peter,

    ein toller Artikel. Du hast die Möglichkeit eine Wohnung als Renditeobjekt zu kaufen wunderbar umschrieben. Ich vermute aber stark, dass die “zurückgelegte” Kaltmiete und die 10 Euro für die Hausverwaltung zu gering bemessen sind.

    Ich kann nur für den Berliner Markt sprechen (denke aber in BW wird es nicht günstiger sein) und kann sagen, dass man alleine für die WEG- und Sondereigentumsverwaltung schon zwischen 40 und 50 Euro brutto pro Monat einplanen muss.

    Ich habe vor wenigen Tagen einen ausführlichen Artikel in meinem Blog geschrieben, welchen Kosten sonst noch am Eigentümer hängen bleiben.

    Der Artikel heißt: “Rendite einer Eigentumswohnung – Was am Ende von der Miete übrig bleibt”

    Hier der Link: http://www.promeda.de/blog/rendite-einer-eigentumswohnung/

    Viele Grüße

    Marcel Kurzke

  11. Hallo Peter,

    ich bin gerade auf deinen Blog gestoßen und bin über deine Rendite-Rechnung mehr als verwundert. Ähnliche Berechnungen sind mir nur von unseriösen Maklern bekannt.

    Ich kann mich nur meinen Vorredner anschließen und möchte auf folgende Punkte aufmerksam machen, die vollkommen unzureichend bei dir ins Kalkül bezogen werden.

    1) Wie hoch ist das Hausgeld?
    2) Wie hoch sind die Kosten für die Verwaltung?
    3) Wie gut ist der Zustand des Objektes, welche Investitionen sind notwendig?
    4) Wann fallen Kosten für umfangreiche Instandhaltungen an (Dach, Wärmedämmung, Heizung,….)?
    5) Wie hoch sind die jährlichen Bewirtschaftungskosten –> Deine Immobilie nutzt sich irgendwann ab: Bodenbelag, Tapette,… muss erneuert werden

    Neben diesen objektbezogenen Aspekten stellt sich auch die Frage, wie die Nachfrage nach deiner Immobilie in 10 oder 20 Jahren sein wird? Hierzu gibt es interessante Artikel im Internet (z.B. DB Research), Stichwort “Demographie & Immobilien”. Von externen Einflüssen z.B. Mietnomanden wurde ja schon gewarnt, aber wie berücksichtigst du die verschärften Anforderungen der EnEV? Vielleicht sind Immobilieneigentümer irgendwann gezwungen Maßnahmen umzusetzen, die sich kaum/nicht wirtschaftlich lohnen.

    Du siehst, eine wahre Renditeberechnung umfasst mehr als eine schöne Excel-Tabelle….

    Beste Grüße,

    Michael Dinkel
    Doktorand am FG Immobilieökonomie der TU Kaiserslautern

  12. Milchmädchenrechnung!!! warum kauft du dir nicht gleich 100 Wohnungen du hättest 8600 Euro pro Monat in der Tasche und müsstest nie wieder arbeiten….

    • Hi Alex, das habe ich doch schon implizit beantwortet: a) weil eine Immobilie zu bewerten und zu kaufen Arbeit macht, und b) weil der Markt keine 100 rentablen Wohnungen gleichzeitig bereit hält. Es dauert eben eine Weile und macht derweil Arbeit, aber die Richtung stimmt.

  13. Guten Tag Peter,
    ich habe mir Ihren Blog durch gelesen. Ein Kollege und ich möchten eine Wohnanlage aus 6 Wohneinheiten in Norddeutschland erwerben. Wir wollten die Bar kaufen. Uns wurde empfohlen 50% zu finanzieren um steuerliche Vorteile zuhaben. Wie sind die steuerliche Vorteile? Sparen wir wirklich dabei?

    Mit freundlichen Grüßen

    Ruslan

  14. Hallo Peter,
    toller Artikel. Nachdem Du die Wohnung nu nja bereits einige Monate haben dürftest, würde mich interessieren, ob Deine Idealberechnungen von der Realität eingeholt wurden. Ich hatte, wie mein Vorposter Michael, auch den Eindruck, dass Du das Hausgeld übersehen haben musst, das i.d.R. zu 30%-50% nicht umlagefähig ist.

    @Ruslan
    Es gibt für beide Methoden (ohne Finanzierung / mit Finazierung) gute Gründe. Als Faustregel gilt, dass die Immobilie auch ohne Steuerersparnis eine gute Rendite erwirtschaften muss.

    Gruß, Philipp

  15. ein Buch darüber würde ich persönlich sehr interessant finden, da auch ich vorhabe nach meinem Studium erstmal einen Grundstock an Kapital aufzubauen um dann schnellstmöglich in meine erste Wohnung als Renditeobjekt zu investieren. Ich werde hierbei aber auf Sozialwohnungen zurückgreifen, die durch das Arbeitsamt vermietet werden. Die Mieteinnahmen werden somit vom Arbeitsamt garantiert und ich bin vor Mietausfällen sicher. Der ganze Verwaltungsaufwand wird auf eine Firma abgewälzt, die sich für soetwas spezialisiert hat (was natürlich meine Einnahmen etwas mindern). Dafür habe ich allerdings regelmäßige Einnahmen durch mein angelegtes (bzw. Teilweise finanziertes) Kapital, ohne dafür auch nur einen Finger krumm zu machen :) – soweit zumindest die Theorie. Um meine Thesen zu untermauern mit Fachwissen, würde mir in diesem Falle ein Buch von Ihnen über dieses Thema sehr gelegen kommen. Überhaupt gefällt mir Ihr Schreibstil sehr, und ich finde auch Ihren Lebenslauf faszinieren – Sie sind mein persönliches Vorbild :D haha ;)

    • Bei PflegeImmobilien übernimmt notfalls das Sozialamt die Miete. Diese versuchen zwar sich diese von den Angehörigen zurück erstatten zu lassen, aber eins ist dem Investor für PflegeImmobilie doch wohl sicher: die Miete

      • Hallo allerseits, ich selbst habe mir in diesem Jahr 3 Immobilien gekauft, in einer kleineren Stadt, die ca. 30.000 Einwohner hat. Vorteil dieser stadt: sie ist ist in Audi-nähe. Das bedeutet viele Arbeitsplätze und somit auch viele Menschen, die wohnungen brauchen. Auch in der näheren Umgebung wurde das Audigelände erweitert, ganz in der Nähe meiner Stadt, wo ich die Immobilien habe. Ich erziele gemittelt über alle 3 Immobilien eine Nettorendite von ca. 6,22 %. Und man darf natürlich künftige Mietsteigerungen nicht vergessen die nächsten Jahre. Auch der Wert der Immobilien wird steigen. Es handelt sich zwar hierbei um Bestandsimmobilien, aber ich habe darauf geachtet, dass alle erst vor kurzem an der Außenfassade renoviert worden sind und die Wohnungen selber wurde frisch saniert, sodass man nun einen echten Neubaueffekt hat, was sich sehr gut vermieten lässt natürlich.

  16. Gut formulierter Artikel, für den Laien sehr gut verständlich. Vielen Dank dafür. Jedoch ist mir hier sofort etwas aufgefallen, was in der Rechnung fehlt. Mit dem wirtschaftlichen Auge betrachtet stimmt die Rechnung, aus der der CashFlow resultiert dann nicht mehr.
    Bei allen Aufwendungen, die im Vorfeld und im Nachhinein betrieben werden müssen, von der Wohnungssuche bis zum Kauf, Vermittlung an einen Mieter usw. fallen Arbeitsstunden an, denn Sie als Investor müssen ihre Arbeitskraft und Zeit aufwenden, um überhaupt letztendlich einen CashFlow erreichen zu können. Nun könnte man natürlich sagen: “Ja, aber ansonsten würde ich die Zeit mit anderen Dingen verbringen, die mir kein Geld einbringen…” oder es gar Hobby nennen. Mit genauer Betrachtung kommt man aber doch eigentlich nicht darum herum, alle zeitlichen Investionen in den Kauf und die Vermietung von Wohnungen als Arbeitszeit zu betrachten, denn man muss an diverse Termine halten und kann sich somit nicht immer aussuchen, wann man Zeit in das neue “Hobby” investieren möchte. Hätte ich als Arbeitnehmer die Möglichkeit, überstunden zu machen, wäre ich wahrscheinlich im Stundenlohn gegengerechnet besser dran, als in eine Wohnung zu investieren. Zugegeben, der Vergleich hinkt dahingehend, dass Immobilieninvestitionen offensichtlich eine langfristige Anlage mit (im Optimalfall) Wertsteigerung sind. Als Anlage für mittelgroße Kapitalmengen kann man hingegen jedoch auch leicht auf einfache Lösung zurückgreifen, denn wer lässt schon 50.000 Euro einfach bei der Bank liegen. Dort liegt eine angenommene Verzinsung mit 2% ja durchschnittlich ziemlich genau bei der Inflationsrate.
    Ich hoffe, ich konnte einen interessanten Aspekt zu ihren Überlegungen Beitragen.

    MfG

    • Genau, Grundbuch statt Sparbuch – das wird von der Inflation nur “aufgefuttert”

    • > denn wer lässt schon 50.000 Euro einfach bei der Bank liegen. Dort liegt
      eine angenommene Verzinsung mit 2% ja

      > durchschnittlich ziemlich genau
      bei der Inflationsrate.

      Für kleinere Beträge oder wenns für eine lukrative Immobilie nicht reicht, bevorzuge ich Aktien. Die kann ich auch anteilig kaufen/verkaufen.

  17. Ich kann Dir nur wünschen, dass Du nicht mal an einen Mietnomaden gelangst. In diesem Fall bist Du bereits zahlungsunfähig, bevor Du die Situation überhaupt erfasst hast – oder wie willst Du die durchschnittlichen 5 Jahre Räumungsfrist finanziell überleben? Wenn Du es dann doch geschafft hast und der kommende Mieter ist genauso ein “Drecksack”, kannst Du Dich eigentlich nur noch erschießen.

  18. Klasse Rechnung! Nur scheinst du vergessen zu haben, die Mieteinnahme von 330,00 € zu versteuern ….: (330*12)* 0,36(dein Steuersatz) = 1425€ :-(
    Kannst aber noch Kreditzinsen und Afa abziehen.

  19. Die Tilgung als ein Prozent-Kredit anzusetzen ist nicht korrekt.

    Da du pro Monat einen immer größeren Eigenkapitalanteil besitzt, musst du diesen Teil über die gesamte Laufzeit mit 50% ansetzen also nicht 0% EK sondern 47.500 / 2 = 23750,- EUR EK. Dazu kommen dafür die Kreditkosten von 4,18% (also jährlich durchschnittlich 992,75 EUR). Die müssen von den 3.620 abgezogen werden. Ergibt 2627,5 bei einem Kapitaleinsatz von 23750,-

    =>Rendite = 11,06% Immer noch sehr viel, da bei dir 7% “Nettorendite” anfällt. Meist sind es aber nur 4-5%.

    • Stimmt, es ist (wegen der vereinfachten Darstellung) mehr als von mir angegeben. Ich rechne lieber pessimistisch und runde ab statt auf ;)

  20. Was die ganze Sache zusätzlich verhagelt, ist der Umstand, dass nach 10 Jahren Zinsbindung wohl noch immer eine Restschuld von knapp 40.000 € offen bleiben dürfte, ohne Tilgungsanhebung oder Sondertilgungen, wird das Objekt also erst kurz vor deinem Tod dir gehören.

    Um bis dahin ein Taschengeld von unter 100€ monatlich zu erwirtschaften, würde ich auf die damit verbundenen Risiken und die Stunden am Schreibtisch lieber verzichten und stattdessen Zeitungen austragen, da ist man sogar noch an der frischen Luft :)

    Merke: Der kleine Mann wird klein gehalten. Wer mit Banken Geschäfte macht, verliert immer.

    • Naja, es geht hier um einen Cash-Flow mit minimalem (Eigen-) Kapitaleinsatz.
      Fürs Zeitungsaustragen bekommst du sicherlich in den ersten 10 Tagen mehr, aber beim Kapitalbilden (so nenne ich das mal) musst du nur die ersten 10 Tage daran arbeiten, und dann 10 Jahre lang nichts mehr tun.
      Das ist der Weg aus dem Hamsterrad.

  21. Hallo Peter

    Wie kommst du an ein Bankdarlehen mit Zinssatz von 4.18 % ? Hast du für deine Immobiliengeschäfte eigens eine Firma gegründet? In der Schweiz auf jeden Fall, bekommt man als Privatperson nur Privatkredite für Zinssätze jenseits 5.8 %. Eine Variante ist, dass man sich Eigenkapital mittels Lebensversicherung, Bausparvertrag beschafft und dann eine Hypothek aufnimmt. Oder aber man kommt an günstigere Investitionskredite oder Lombardkredite für Firmen.

    Gruss
    Simon

    • Hi Simon, die 4,18% sind über ein Jahr her, mittlerweile sind die Zinsen für neue Kredite freilich bis zu 2%-Punkte niedriger geworden. Allerdings spreche ich von Deutschland, nicht der Schweiz.

      • Hi Peter, also wenn ich dich richtig verstehe, dann sind in Deutschland Finanzierungen von Immobilien mit 100% Fremdkapital möglich. In der Schweiz muss per Gesetz 20% Prozent an Eigenkapital aufgewendet werden beim Erwerb einer Immobilie. Für die verbleibenden 80% Prozent Fremdkapital zahlen wir auch hierzulande ~ 2% Zinsen. Möchte man nun das gesetzlich verlangte Eigenkapital über einen Kredit beschaffen, so verbleibt nur die Möglichkeit eines Privat- oder Lombardkredites zu ungünstigen Konditionen und mit maximalen Tilgungsfristen von 72 Monaten. Das rechnet sich dann nicht mehr…. Alternativ könnte ich vielleicht meine ungeliebten 20% Eigenkapital bei einer deutschen Bank in Form eines Darlehens beschaffen.

        Da bin ich mir allerdings über die Rechtsituation nicht ganz im klaren.

  22. Hier kommt mir doch einiges spanisch vor! Wie kann man eine selbstgenutzte Immobilie als Luxus bezeichnen, der keine Rendite bringt? Die eingesparte Miete ist die beste Rendite überhaupt! Keine Ausfallzeiten durch Mieterwechsel, kein Mietausfall durch eine schlechte Zahlungsmoral. Entfällt alles, wenn man die Wohnung selbst nutzt!
    Außerdem ist mir aufgefallen, daß Sie die Kosten für die Hausverwaltung (Eigentums- und Mietverwaltung) mit nur 10,- Euro monatlich ansetzen. Den Verwalter gibt es in ganz Deutschland nicht! Für diese Tätigkeiten sind im Jahr garantiert 300,- und mehr fällig.
    Ich bin Besitzer eine selbstgenutzten ETW und einer Mietwohnung, die nicht finanziert, sondern voll bezahlt wurde.Der erste Mieter hat mich gleich nach dem Kauf richtig Geld gekostet. Räumungsklage, Renovierungskosten für die Schäden die der Mieter angerichtet hat usw.! Das kann bei einer Vollfinanzierung ganz schön in die Hose gehen!
    Ich kann nur jeden warnen, sich mit so einem Model “reich werden durch Mietwohnungen” in die Abhängigkeit von Banken zu begeben. Das hat schon so manch einen Kopf und Kragen gekostet!

    • Hallo Häusebauer, es gibt Ausgaben und Einnahmen. Also Konsum und Cashflow. Eine selbstgenutzte Immobilie produziert keinen Cashflow, ist damit Konsum, und daher Luxus.

      • Mit Einnahmen und Ausgaben kenne ich mich berufsbedingt sehr gut aus! (Steuerberater)
        Auch eine selbstgenutzte Immobilie produziert Cashflow, die eingesparte Miete. Während das Bargeld auf dem Sparkonto heute höchstens 2% Zinsen bringt, rechnet sich die eingesparte Miete mit mindestens 4% sehr gut. Außerdem verlieren Ersparnisse im Laufe der Zeit an Kaufkraft. Die Immobilie wird aber ihren Wert halten oder sogar steigern.
        Meine selbstgenutzte Wohnung (17 Jahre alt) hat heute einen Wert von ca. 150.000,- Euro. Für diesen Preis habe ich sie damals als Neubauwohnung gekauft. Die Nachbarwohnung ist für 600,- Kaltmiete monatlich vermietet. Das macht im Jahr 7.200,- Euro eingesparte Miete. Hätte ich mein Geld auf dem Konto, würde ich jährlich 3.000,- Zinsen bekommen. Das macht nach Adam Riese 4.200,- mehr! Selbst wenn man noch Rücklagen und Hausverwaltung (ca.500,-) abzieht, bleiben netto immer noch 3.700,- Euro übrig.
        Diese Rechnung dürfte doch wohl von jedem nachvollziehbar sein.
        Bin auf Ihre Antwort schon gespannt.

        • Eingesparte Miete als relativen Cash-Flow zu bezeichnen ergibt Sinn, das stimmt. Wer sicher ist auf die kommenden Jahrzehnte am selben Fleck mit denselben Platzbedürfnissen zu wohnen, für den ist das eventuell sinnvoll – vor allem bei a) den hohen Mieten (=Immopreisen) und b) geringen Zinsen zurzeit. Doch die Rechnung stimmt eben nur bei diesen beiden Faktoren a) und b) – und das muss Jahrzehnte lang gegeben sein.
          Ich gebe dir recht, dass deine Rechnung als Momentaufnahme stimmt. Aber stimmte sie auch schon vor 10 Jahren? Und in 10 Jahren?

          • Hallo Peter,
            meine Berechnung der selbstgenutzten Wohnung ist zwar eine Momentaufnahme unter Berücksichtigung der derzeit niedrigen Zinsen aber Deine Berechnungen für die Mietwohnung basiert auf den gleichen niedrigen Zahlen!
            Würde man das gleiche mit einer finanzierten Mietwohnung die man vor ca. 20 Jahren gekauft hat berechnen (ca.8-9% Hypothekenzins), käme bei einer Mietrendite von 4% ein großes Minus dabei heraus!!!
            Der große Vorteil an einer selbstgenutzten Wohnung ist jedoch, daß es 100% keine Mietausfälle wegen Zahlungsschwierigkeiten oder Mieterwechsel gibt. Außerdem geht man mit der eigenen Wohnung pfleglicher um als ein Mieter (Werterhaltung). Und im Rentenalter braucht man die eingesparte Miete der eignen Wohnung im Gegensatz zu Mieteinnahmen nicht versteuern.
            Wird die Familie im Laufe der Zeit kleiner, weil die Kinder aus dem Haus sind, kann man entweder einen Teil des Hauses vermieten oder die Immobilie verkaufen und sich eine kleinere suchen.
            Mein Favorit ist eindeutig die eigene Immobilie!

          • Jein. Unser beide Berechnungen basieren je auf der Annahme der momentanen Zinsen. Aber meine sind für 10 Jahre festgeschrieben, und deine können sich jederzeit ändern. DAS ist der wesentliche Unterschied.
            Bei den restlichen Punkten stimme ich dir zu.

          • Wenn ich die Wahl habe, entweder in eine eigengenutzte Immobilie oder eine fremdvermietete zu investieren, habe ich bei beiden Varianten die gleichen Ausgangsbedingungen, wie z.B. eine Zinsfestschreibung über 10 Jahre.
            Also würde ich aufgrund der besseren Voraussetzungen (kein Mietausfall usw.) immer die eigengenutzte Immobilie bevorzugen.
            Außerdem bleiben für mich immer noch einige Fragen offen. Welche Bank macht heutzutage noch eine Vollfinanzierung über die gesamte Kaufsumme?
            Welche Hausverwaltung übernimmt eine Eigentums- und Mietverwaltung für 10,- Euro monatlich?
            Wie kommt man bei einer Einzelwohnung auf eine Rendite von 7%? Realistisch sind ca. 4%! Bei höheren Renditen muß man echt schon ein Schnäppchen gekauft haben. Das gelingt aber nicht jedem Wohnungskäufer.

          • Miete sogar bei Leerstand, Miete staatlich gesichert, keine Mietkürzung – wo gibt es das ? – bei my- pflegeimmobilie.de

    • Vergleich PflegeImmobilie vs Eigentumswohnung auf meiner Webseite – lohnt sich bestimmt mal drauf zu schauen.

  23. Hallo,

    ich bin mir auch gerade überlegen ob ich eine Wohnung kaufen soll und vermieten. Dein Rechenbeispiel gefällt mir gut. Wenn du bei diesem Neupreis diese Miete bekommst ist das sehr gut, denn 7% bekommt man selten. Ich suche gerade für Wien und da liegt die Rendite eher bei 3%. Wenn es eine Altbauwohnung ist muss man natürlich auch Geld für Reperaturen zurücklegen.

    Ich bin noch am überlegen ob sich das Risiko auszahlt.

    In kleineren Städten ist das Risiko, dass die Wohnung an Wert verliert schon groß…wer weiß ob die Stadt in 20 Jahren noch interessant ist. In Städten wie München wo es zu wenig Wohnungen gibt wird in 20 Jahren der Andrang auch noch groß sein.

    Es kommt halt immer auf die Immobilie an und wie hoch ist der Kaufpreis. Davon hängt der Gewinn oder Verlust ab.

    ABER deine Rechnung gefällt mir. Hast du jetzt diese eine Immobilie oder auch schon mehrere? Wie ist dein Mieter? Hast du mit dem Probleme?

    Grüße aus München

    • Hallo Reinhold, ich habe mehrere Immobilien. Ein ehemaliger Mieter ist nun im Gefängnis, und seit dem habe ich keine Probleme mehr ;)

      • Also 7% nach Steuern ist schon ziemlich sehr sehr gut. Ich suche jetzt auch schon einige zeit aber diese Rendite bekomme ich “noch” nicht zusammen.
        Verrätst du auch in welchen Städten du die Immobilien hast?
        Grüße aus München

        • Hast du dir schon mal überlegt, die Eigentumswohnungen über eine GmbH zu vermieten? Wenn ich nicht falsch liege, habe ich bei einer GmbH die kompletten Darlehensrückzahlungen im Aufwand und daher steuermindert. Als Privatperson habe ich ja nur die Darlehenszinsen als Steuerminderung. Denke ich da falsch? Danke für die Antworten.

          • Mit den steuerlichen Aspekten einer GmbH als Immobilienbesitzerin und -vermieterin kenne ich mich leider nicht aus, fände die Antwort selbst spannend. Ich erinnere mich nur, dass es in den Augen meines Steuerberaters keine Option für mich war – aber ich weiß nicht mehr warum.

          • Habe RD PD gelesen. Es gibt Renditeimmobilien beim Makler. Wo bekomme ich die Finanzierung her? von welche Banken?.

          • wir arbeiten dafür mit Banken zusammen. Bevor RenditeImmobilien angeboten werden, verhandeln wir Kreditlinien im Vorwege aus, die wir dann im Verbund mit anbieten und vermitteln können

          • Darlehensrückzahlung = Tilgung. Tilgung ist kein Aufwand
            Hingegen kann die Anschaffung im Wege der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden ( gilt nicht für Grund und Boden, sondern nur für Gebäude, Aussenanlagen und Inneneinrichtung u.ä.). Das kann ein Privatinvestor aber ebenso. Die steuerliche Auswirkung ist abhängig von individuellen sonstigen Gegebenheiten, z.B. eigener Steuersatz, Höhe des zu versteuernden Einkommens …

        • Hallo Reinhold, das sind kleinere Städte zwischen 50.000 und 500.000 Einwohnern, die ein wirtschaftlich stabiles Umfeld haben und im besten Fall auch eine Uni in der Nähe.

  24. Hallo,
    hast du eigentlich auch in Pflegeappartements investiert? Durchforsche gerade Investitionsmöglichkeiten und rein für die Vermietung scheint mir das fast die sicherste Variante zu sein. 5% Rendite und 20 Jahre Mietvertrag mit jährlicher VPI Anpassung. Wie siehst du solch eine Investition?

  25. Mich würde die Situation nach 30 Jahren interessieren, wenn bei deinen > 10 Wohnungen, die in der Kleinstadt unverkäuflich und baufällig geworden sind, sagen wir 55.000 € Tilgung und 5000 € Zinsen zu zahlen sind. Die Tilgung wirkt sich nicht steuermindernt aus.

  26. Der gesamte Bereich bzgl. zukünftiger nicht umlagefähige Ausgaben für Instandhaltung / Reparatur bzw. auch Wohngeld fehlt bei der Betrachtung! :o(

    • Richtig, Ulrike. Die 2% des Kaufpreises muss auch berücksichtigen, dass der Preis des Grundstückes steuerlich abgezogen werden muss. Aber sonst is der Beitrag rechnerisch OK.

  27. Hallo Peter,

    auch wenn der Artikel doch schon etwas älter ist, würde ich Dir gerne meine website empfehlen:

    http://www.dasrenditeprojekt.de

    Diese Seite habe ich erst vor kurzem (laienhaft) erstellt und beschreibt, wie meine Frau und ich mit einem anfänglichen Eigenkapital in 2010 mittlerweile Immobilien im Wert von ca. 1,2 Millionen Euro besitzen (Stand 11/2013). Kein Kommerz, kein Witz, die Wahrheit.

    Das was Du gemacht hast, haben wir in unserem Fall auf die Spitze getrieben – und so wie es aussieht sind wir richtig gelegen.

    Fast ausschließlich zu 100 Prozent finanziert und momentan freuen wir uns über einen monatlichen Mietüberschuss von > 2.000 Euro – und darüber, dass uns unsere Mieter monatlich zudem noch ca. 2.000 Euro der Darlehen tilgen.

    Schau doch mal rein. Und falls es Dir gefällt, “darfst” Du gerne liken / teilen oder ein feedback hinterlassen.

    Viele Grüße aus München

    Christian

    PS: an alle Zweifler und Reichsbedenkenträger –> Wer nichts riskiert und immer nur schwarz malt, wird selten über das Jammern hinauskommen. Von nichts kommt nichts. Und wenn es leicht und risikolos wäre, könnte es jeder. Wobei: es ist leicht, wenn man sich näher damit befasst… ;-)

    • Ich habe doch tatsächlich die Höhe des anfänglichen Eigenkapitals vergessen: es waren (nur!) 10.000 Euro

  28. Was haltet ihr von dieser Darstellung:

  29. Bin auch gerade dabei mich mit diesem Thema zu beschäftigen und da bin ich auf Deine Seite Aufmerksam geworden. Den Beitrag finde ich sehr gelungen und es wird doch einiges verständlich. Ich habe aber bei der Kalkulation bei einigen Werten so meine Probleme und vielleicht kannst Du mir da etwas auf die Sprünge helfen.

    1. Was heisst Nuf unterhalb von Grundmiete und wie kommst Du dann rechts auf die 0,72 und was soll die Zahl aussagen ?
    2. Dann habe ich mal die 3,5% Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis berechnet und bei mir kommt 1663 raus bei einem Zins von 3,5%. Bei den Notarkosten habe ich bei 1,45% 689 Euro raus welche ich ebenfalls vom Kaufpreis berechne.

    3. Es gibt eine Zeile Anteil Gebäude und dort steht 37050 und 78% aber woher kommt die Zahl von wo wird die berechnet ?
    4. Wie komme ich auf die Cashflow steuerl. Betrag von 724 Euro
    5. Wie errechnet sich der Cashflow nach Steuern ?

    Gruß Ingo

  30. Der Beitrag gefällt mir außerordentlich gut und ist ein weiterer Beleg dafür, das man doch auch mit Immobilien Geld verdienen kann.

    Bei allem gelesenem Pessimismus hatte ich zwischenzeitlich schon angenommen, dass alle Immobilienbesitzer, also all die Menschen welche Wohn- und Gewerberaum gegen Bezahlung (Miete/Pacht) zur Verfügung stellen, früher oder später Pleite gehen und dann auf Unterstützung von Vater Staat angewiesen sind. Und weil sich mit Immobilien kein Geld verdienen lässt, kommen zwangsläufig bundesweit alle Immobilien in den Verkaufskreislauf zurück. Deshalb werden zwangsläufig auch alle Immobilien Jahr für Jahr billiger. Und alle finanzierten Immobilien werden Zwangsversteigert.

    Doch bei genauerem Hinsehen, beim schlendern durch die Strassen, beim Einkaufen in der Stadt, auf dem Weg von A nach B stelle ich mir an jedem Gebäude an dem ich vorbei ziehe die Frage: “Wem das Objekt wohl gehört, was hat er dafür bezahlt und wie kann er die laufenden Kosten finanzieren?” Die Antwort zu finden war ganz einfach, beachte einige Regeln bei der Investition in Immobilien und ganz wichtig für die Rendite ist der Standort (Lage, Lage, Lage).

    Da ich gewerblich mit Immobilien zu tun habe, kann ich mit absoluter Sicherheit sagen: “Man kann mit Immobilien ein Vermögen aufbauen, garantiert!”

  31. Hi Peter,

    super spannender Beitrag. Lieben Dank! Eine Frage die ich habe, wie hältst du es mit Versicherungen, die als Immobilienbesitzer notwendig werden? z. B. Vermieterrechtsschutz? Verzichtest du auf diese und wenn nein, wie lässt du diese in die Renditeberechnung einfliessen?

  32. Servus Peter, sehr schöner Artikel. Gibt es Empfehlungen bezüglich der Stadt, in welcher man eine gute Rendite bei einer Wohnung im Wert von 50.000€ und 30-40m^2 erzielen kann bzw. der Kauf sich wirklich lohnt? Gute Mieter zu finden ich nicht umbedingt leicht, auch wenn eine Hochschule in der Nähe ist.

  33. Hallo, ich bin Herr Benson, ein privates Darlehen Kreditgeber,
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